宜都融媒訊（通訊員 劉艷 宋菊芳）老舊小區(qū)無人管，環(huán)境臟亂差。紅春社區(qū)用“共同締造”理念推動小區(qū)綜合治理，一個小區(qū)一個“藥方”，精準(zhǔn)施策，小區(qū)面貌煥然一新，群眾滿意率節(jié)節(jié)攀升。
清江小區(qū)位于陸城街道紅春社區(qū)夷水路19號，毗鄰清江公園，建成于2008年，現(xiàn)有居民364戶，794人。小區(qū)情況特殊，由廉租房、商住房、私房以及還建房四種房屋類型構(gòu)成。
該小區(qū)建成以來先后進(jìn)駐4家物業(yè)公司，均因小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低、基礎(chǔ)設(shè)施未配套等原因紛紛退出，小區(qū)長期處于“三無”狀態(tài)，衛(wèi)生臟亂差，亂堆亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，路面坑洼、積水內(nèi)澇層出不窮、往來人員復(fù)雜，嚴(yán)重影響了居民的正常生活。
小區(qū)陷入物業(yè)“懶得管”，居民“不服管”，職能部門“很難管”的困境。
小區(qū)業(yè)委會“破冰”成立。為破解清江小區(qū)管理難題，讓小區(qū)從無人管事到有人理事，成立小區(qū)業(yè)主委員會“迫在眉睫”。紅春社區(qū)組織社區(qū)干部與“四雙”黨員挨家挨戶走訪，充分聽取業(yè)主意見和建議270余條。對居民推薦業(yè)委會候選人員多次深入溝通，面對面宣傳解釋政策，徹底讓居民態(tài)度轉(zhuǎn)變，“不關(guān)我事”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔襾砉苁隆薄?5名業(yè)主代表中，選舉產(chǎn)生5名業(yè)委會委員，2名候補委員，讓小區(qū)有了自己的組織隊伍。
從小區(qū)自治到社區(qū)公益物業(yè)轉(zhuǎn)變。作為首屆業(yè)委會，小區(qū)需亟待解決的問題太多，沒有經(jīng)費無法開展工作，小區(qū)業(yè)委會結(jié)合小區(qū)實際情況，征求業(yè)主意見，制定《小區(qū)自治管理方案》。因小區(qū)居住人員復(fù)雜，又長期處于脫管狀態(tài)，造成大多數(shù)業(yè)主沒有交物業(yè)費購買服務(wù)的意識，小區(qū)自治管理再次遇阻，業(yè)委會成員又因年紀(jì)、工作、經(jīng)驗等原因，沒有過多時間來處理這些問題。為了不讓小區(qū)再次脫管，紅春社區(qū)安排專人協(xié)助業(yè)委會工作，并協(xié)調(diào)多方資源，向各級部門爭取資金約25萬元，更換小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備及車輛門禁系統(tǒng)，對2、3棟花壇改造，4棟后公共停車區(qū)域進(jìn)行硬化整治，對部分設(shè)置不規(guī)范的摩托車棚重新規(guī)劃安裝，對存在安全隱患的院墻拆除重建，建設(shè)居民活動室等。
為了便于小區(qū)服務(wù)及管理，社區(qū)黨委研究決定，成立紅春社區(qū)公益物業(yè)公司，分小區(qū)建立專戶專賬進(jìn)行管理，為了培養(yǎng)小區(qū)業(yè)主購買服務(wù)習(xí)慣，由紅春社區(qū)墊資，聘請專人對小區(qū)精準(zhǔn)服務(wù)，讓業(yè)主免費體驗1年物業(yè)服務(wù)，真正感受到有人管的好處，小區(qū)服務(wù)收費率由原來的2%提升到53%。
現(xiàn)在清江小區(qū)內(nèi)車輛規(guī)范停放、衛(wèi)生專人打掃、門衛(wèi)24小時值班、樓道內(nèi)不再伸手不見五指，已經(jīng)舊貌換新顏。
充分利用共建資源，建立小區(qū)聯(lián)防體系。2023年，社區(qū)向市級相關(guān)部門爭取到了空置房用于建設(shè)小區(qū)家+驛站，社區(qū)和包聯(lián)單位市公安局共同出資建設(shè)，打造法治特色小區(qū)驛站，為小區(qū)居民與社區(qū)搭建連心橋梁，也為小區(qū)居民建設(shè)了一處文體活動室。
清江小區(qū)采取紅春物業(yè)管理公司管理，收取物業(yè)費、停車費，收入用于小區(qū)門衛(wèi)、保潔人員工資，水電費等日常維護(hù)費用，收支基本持平。小區(qū)管理獲得小區(qū)居民認(rèn)可，都紛紛給予贊賞，“紅春社區(qū)來了，我們終于感覺有人管了，小區(qū)環(huán)境也大大改善”。
清江小區(qū)的成功蛻變，充分體現(xiàn)了共同締造的理念在推進(jìn)社區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理中的重要作用。通過共同參與和共同努力，實現(xiàn)了小區(qū)從“三無”到“三有”的蛻變。這也表明了以共同締造的理念推進(jìn)社區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理新格局的重要性和必要性。
無線電小區(qū)是原宜都市無線電廠職工宿舍區(qū)，在2017年創(chuàng)城時，該小區(qū)被正式定名為無線電小區(qū)。小區(qū)現(xiàn)有3個樓棟6個單元，共有住戶69戶，其中65％以上仍是原廠職工或其家屬。
在黨建引領(lǐng)下，紅春社區(qū)積極探索以共同締造的理念推進(jìn)社區(qū)老舊小區(qū)“一小區(qū)一模式”的物業(yè)管理新格局。無線電小區(qū)作為其中一個小區(qū)，也積極參與這一行動中來。
小區(qū)業(yè)委會成立于2020年8月，2021年1月由錦江社區(qū)劃為紅春社區(qū)管轄，12月底以前完成小區(qū)7位業(yè)委會班子成員的工作調(diào)整，由陳豐華擔(dān)任業(yè)委會主任，業(yè)委會成員分工明確，根據(jù)分工各司其職、各盡其責(zé)。自小區(qū)業(yè)委會成立以來，小區(qū)業(yè)主自治管理參與度高，雖沒有專業(yè)物業(yè)公司管理，實行的是自主、自助、自治管理，業(yè)委會工作性質(zhì)也屬于公益性質(zhì)，沒有取酬。
小區(qū)在2022年8月成立小區(qū)大支部，由“大黨委”單位陸遜中小學(xué)牽頭統(tǒng)籌力量，組織小區(qū)黨員、業(yè)委會、居民代表、“四長兩隊”、志愿者等參與小區(qū)共建共治共管共享，組織完善小區(qū)日常巡查、聯(lián)戶包保、民意收集、糾紛調(diào)處、信息反饋等機制。同年，紅春社區(qū)推動硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在小區(qū)開展需求清單調(diào)查后，居民對文體活動室、黨群連心站建設(shè)需求較大。社區(qū)以“居民需要什么，我們就干什么”為原則，對小區(qū)的空置房進(jìn)行摸底，小區(qū)暫無空置房，后懇請街辦協(xié)調(diào)在毗鄰的清江小區(qū)爭取到空置房用作小區(qū)黨群連心站及文體活動用房，解決了小區(qū)居民民生實事問題，提升了小區(qū)業(yè)主的需求幸福感。
該小區(qū)定有規(guī)章制度，管理工作條例，供大家共同自覺遵守，監(jiān)督業(yè)委會的工作，絕大多數(shù)的業(yè)主都能自覺遵守，并積極支持業(yè)委會的工作。該小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)群眾討論定為物業(yè)費120元／戶，停車費150元／年（車位45個，車輛30臺左右）。所定標(biāo)準(zhǔn)人性化，外來車輛2小時內(nèi)不收費，國家法定節(jié)假日不收費，以方便在小區(qū)外居住的業(yè)主子女偶爾回家看望父母、吃頓飯等，及節(jié)假日的走親訪友。所收款額，主要用于：小區(qū)大門口的國旗、彩旗更換、春聯(lián)、修換門鎖、路燈，監(jiān)控、門禁系統(tǒng)用電、兼職環(huán)境保潔員工資及少量筆墨紙張、打印等辦公費用。小區(qū)物業(yè)和車輛管理費收取率均達(dá)到100％。
每年公布一次收支賬目，供業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)建立有業(yè)主微信群，業(yè)委會和網(wǎng)格員都可發(fā)布信息，通知等相關(guān)事宜，業(yè)主們可在群里交流溝通，發(fā)表意見等，業(yè)委會酌情回應(yīng)，或上報社區(qū)，或小區(qū)聯(lián)點共建單位。
該小區(qū)于2021年6月被納入“老舊小區(qū)”改造項目，業(yè)委會親力親為，施工方對三棟住宅樓的屋頂，墻面均進(jìn)行了維修和更新，供水、排水、電視、網(wǎng)線等也都進(jìn)行了更新，地面黑化，車位規(guī)范化，車棚統(tǒng)一新建，徹底改變了過去老舊臟亂的印象，給人以面貌一新的感覺。
小區(qū)自建設(shè)以來，在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，形成以社區(qū)黨委、包聯(lián)單位、業(yè)委會、業(yè)主、紅春物業(yè)服務(wù)企業(yè)為中心的五方合力共建聯(lián)盟并落到實處，深度融合，共同締造，打造建設(shè)環(huán)境友好型、基層自治型小區(qū)。同時，社區(qū)還組織業(yè)委會、物業(yè)公司每月不定期召開三方聯(lián)動會議。通過會談方式共同研究涉及小區(qū)居民利益的重大事項、即時發(fā)現(xiàn)問題、快速協(xié)調(diào)辦結(jié)、下沉各方力量解決物業(yè)管理中的矛盾問題，形成“矛盾不出小區(qū)、小事不出社區(qū)”的基層治理良好局面。
聯(lián)點包聯(lián)單位陸遜中小學(xué)給予大力支持，幫助解決了一些小區(qū)無法或無力解決的問題如車棚的補充增建、公益廣告新添更新等。聯(lián)點共建單位還定期或不定期地到小區(qū)開展志愿者活動，如檢查各樓層的滅火器是否有效及環(huán)境衛(wèi)生等。
無線電小區(qū)采取業(yè)主委員會自治，在社區(qū)黨組織和各位業(yè)主共同支持參與治理的情況下，收入有結(jié)余，在2022年經(jīng)召開業(yè)主大會后，業(yè)委會進(jìn)行自主詢價采購米油，向全體業(yè)主發(fā)放新年福利，并對專項支出進(jìn)行公示，獲得小區(qū)業(yè)主認(rèn)同。
在紅春社區(qū)管理的12個老舊小區(qū)中，無線電小區(qū)也得到了華麗蛻變。無線電小區(qū)作為共同締造“一小區(qū)一模式”的物業(yè)管理新格局的代表，成為了宜都市內(nèi)率先實現(xiàn)業(yè)主自治且能夠發(fā)放福利的小區(qū)。
近年來，紅春社區(qū)以為群眾辦實事為出發(fā)點，以提升居民生活質(zhì)量為落腳點，將老舊小區(qū)改造和基層黨建工作深度融合，多次以“圍樓夜話”的方式圍繞居民急難愁盼問題，精準(zhǔn)施策、集群智獻(xiàn)群策，成功破解小區(qū)管理難題，摸索出成功經(jīng)驗。
位于陸城街道紅春社區(qū)紡織路14號的棉紡廠宿舍建于1984年，是一個名副其實的老舊小區(qū)。2021年，借助老舊小區(qū)改造春風(fēng)，該小區(qū)進(jìn)行了改造。在改造期間，施工方對小區(qū)1棟和2棟屋頂、墻面、地面、道閘，以及3棟的煙道等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了安裝改造，對于老舊小區(qū)改造，一頭連著民生福祉，一頭連著城市發(fā)展。
小區(qū)改造好了，如何長效管理成了一個“大難題”。
在老舊小區(qū)改造前期，社區(qū)牽頭成立了業(yè)委會，而老舊小區(qū)三分靠“改”，七分靠“管”，因小區(qū)情況復(fù)雜，居住人口多，眾口難調(diào)，導(dǎo)致小區(qū)管理基本處于半癱瘓狀態(tài)。
由社區(qū)牽頭組織業(yè)委會開展自治方案，充分發(fā)揮居民的積極性，準(zhǔn)確反映其訴求意愿，充分動員居民共同為小區(qū)管理獻(xiàn)計出力，提高居民對小區(qū)公共環(huán)境和各項事務(wù)的關(guān)注，建立起準(zhǔn)物業(yè)管理的長效機制，改善小區(qū)的生活質(zhì)量，提高管理水平，增強居民的凝聚力，進(jìn)而實現(xiàn)居民的共同利益。
“王阿姨，麻煩開一下大門?！?/p>
“好的，我這就下來?！?/p>
這樣的場景早期在棉紡廠小區(qū)每天都會上演。
該小區(qū)在2021年完成改造后一直由業(yè)委會牽頭采取業(yè)主自治。業(yè)主口中的王阿姨叫王玉芹，是管理小區(qū)門禁鑰匙和日常巡邏的黨員志愿者之一，同時是社區(qū)小區(qū)組長。小區(qū)有116戶，在改造后業(yè)委會提議過每戶每年交300元的“物業(yè)費”，被多數(shù)業(yè)主否決了。因為業(yè)主自治模式過多依賴少數(shù)黨員、業(yè)委會委員、志愿者，而這些同志在小區(qū)長期單方付出，漸漸地也感覺力不從心、疲憊不堪，就逐步退出了管理隊伍，從此小區(qū)變了天地，由潔凈變得臟亂。
社區(qū)再次組織入戶征集意見，經(jīng)過多方商討，最終由社區(qū)對接城投華美車共體運營公司從車輛入手管理，有車輛的業(yè)主每戶每年交車輛管理費，華美運營公司進(jìn)駐小區(qū)后，開始對小區(qū)停車場進(jìn)行設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、消防安全、綠化帶修剪，搬家時大掃除等工作。從此，小區(qū)變成了有人管的“大孩子”。
棉紡小區(qū)采取以車共體運營公司負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域日常維護(hù)，小區(qū)樓道居民輪流志愿服務(wù)，社區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)保障，從而形成了從傳統(tǒng)物管向綜合運營的轉(zhuǎn)型。
紅春社區(qū)朝陽小區(qū)院內(nèi)，地面潔凈、車輛停放有序。“老舊小區(qū)不僅要管得好，更要服務(wù)得好，因此有公益物業(yè)的入駐非常關(guān)鍵。”小區(qū)業(yè)委會成員劉成貴說。
朝陽小區(qū)位于紡織路12號，小區(qū)建成時間為2007年，現(xiàn)有住戶66戶，有65％以上業(yè)主屬于樓子河搬遷戶。小區(qū)在2021年1月由錦江社區(qū)劃為紅春社區(qū)管轄，同年3月，社區(qū)組織社區(qū)干部和“四雙黨員”入戶開展業(yè)委會成立前期工作，經(jīng)過層層篩選，反復(fù)商討，4月成立了業(yè)主委員會。
成立業(yè)委會后有一個現(xiàn)實的問題擺在了社區(qū)管理者面前：因為房屋老舊、房產(chǎn)交易變數(shù)大，院內(nèi)除了原住居民外陸續(xù)有新的居民進(jìn)駐，公共基礎(chǔ)設(shè)施落后、無專業(yè)物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)可利用的公共空間不足，市場化物業(yè)公司難以支撐。
經(jīng)過社區(qū)多次牽頭組織召開物業(yè)管理工作會議，同時也為了讓朝陽小區(qū)有人管，2022年紅春社區(qū)黨組織領(lǐng)辦的公益性物業(yè)——紅春物業(yè)管理有限公司來管轄。
公益物業(yè)并非免費，而是針對基礎(chǔ)薄弱的老舊小區(qū)，首先安裝道閘、監(jiān)控等公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備從車開始管起，并收取一定的費用。為減輕居民生活負(fù)擔(dān)，節(jié)省公共收益開支，維修員、保潔員、保安員都是聘請的小區(qū)居民，既為他們提供就業(yè)崗位，也能更好地協(xié)助社區(qū)進(jìn)行服務(wù)。
通過大膽的嘗試，現(xiàn)在小區(qū)的賬目每年還有部分結(jié)余，在征詢業(yè)主意見后，還可實施小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修，經(jīng)過一年多的磨合和運營，居民們真切地感受到了引進(jìn)專業(yè)物業(yè)“很有必要”。從一開始的觀望，到后期的體驗，再到如今的舉手稱贊，朝陽小區(qū)的變化讓人倍感欣慰。
紅春社區(qū)在積極探索社區(qū)黨組織領(lǐng)辦的公益性物業(yè)治理思路上，搭建社區(qū)、業(yè)主、公益物業(yè)服務(wù)以及其他多元主體治理體系，引導(dǎo)居民業(yè)主有序參與社區(qū)治理，形成以社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建和協(xié)調(diào)共治為核心的民主協(xié)商議事紅色模式，努力讓物業(yè)服務(wù)參與基層治理更有力度，同時也讓業(yè)主的美好生活更有溫度。
“黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)，自己的小區(qū)自己治、自己的人解決自己的事。專業(yè)又細(xì)致的服務(wù)，給老舊小區(qū)帶來了新變化，更讓紅春物業(yè)贏得了居民們的信任！”紅春社區(qū)黨委書記劉雨佳說道。
老舊小區(qū)的管理，是基層社會治理中的一個細(xì)胞。紅春社區(qū)以老舊小區(qū)改造為契機，“一小區(qū)一模式”的基層治理新格局正在成型，每個小區(qū)也在解決問題的過程中積累著方法和經(jīng)驗，尋找適合的穩(wěn)定的管理模式。
（責(zé)編：李華 向姝 審核：黨艷秋）
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